La performance des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) est restée supérieure à celle des OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) au cours de ces dernières années (4,43 % contre 3,58 % en 2017). D’ailleurs, les SCPI font toujours partie des placements à moyen et long terme préférés des investisseurs français. Pour faire le bon choix, il est important d’évaluer son TDVM, son TOF et son TRI.
Meilleures SCPI
Se pencher sur le TDVM trimestriel de la SCPI
De manière générale, le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est un indicateur clé de rentabilité d’une SCPI. Il a été instauré par l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) le 1er juillet 2012 pour mieux mesurer la performance réelle d’une société civile de placement immobilier.
Il est possible d’affirmer que le TDVM est plus fiable que le taux de rendement. Le TDVM d’une SCPI est obtenu en divisant les acomptes trimestriels (dividende brut hors prélèvements sociaux et fiscaux) normaux et exceptionnels versés par le prix moyen des parts. Il est possible d’obtenir un résultat annualisé en multipliant le rapport par 4.
Les sociétés civiles de placement immobilier de rendement affichant un TDVM élevé, c’est-à-dire supérieur à 4,50 % doivent être privilégiées, car elles sont plus performantes comme la SCPI Corum Origin, la SCPI Épargne Pierre, la SCPI Eurovalys et la SCPI Atout Pierre Diversification. En 2014, le TDVM des sociétés civiles de placement immobilier était à 5,08 % contre 4,85 en 2015, 4,60 en 2016 et 4,43 % en 2017, la courbe est donc décroissante.
Évaluer le taux d’occupation financier de la SCPI
Le TDVM d’une société civile de placement immobilier ne suffit pas pour mesurer sa performance. En effet, son TOF (taux d’occupation financier) doit également être pris en compte. Cet indicateur exprime le rapport entre les loyers versés par les locataires et l’ensemble des actifs détenus par la SCPI.
Cela permettra aux souscripteurs de prendre note du taux de vacance locative du patrimoine immobilier si les locaux étaient tous loués. Un TOF élevé signifie que la vacance locative sera faible. Dans le cas contraire, le revenu (dividende) distribué par la société civile de placement immobilier sera dégradé, cela peut déplaire à certains investisseurs qui souhaitent percevoir un complément de revenu suffisant.
Quoi qu’il en soit, une dégradation du TOF d’une SCPI peut s’expliquer par des travaux d’amélioration réalisés par le gestionnaire d’actifs, le départ d’un locataire, des loyers trop élevés ou le pire des immeubles dégradés. Les sociétés civiles de placement immobilier les plus performantes affichent souvent un TOF supérieur à 90 %. C’est surtout le cas des sociétés civiles de placement immobilier les plus récentes.
Mesurer le TRI de la SCPI
Il est possible de trouver la meilleure SCPI adaptée à sa situation et à ses besoins en comparant le TRI (taux de rentabilité interne) de chaque société civile de placement immobilier disponible à la souscription sur le marché. En réalité, il s’agit d’un indicateur de performance d’une SCPI sur le long terme (5 à 20 ans).
Pour calculer le TRI d’une SCPI de rendement, il faut prendre en considération le prix de souscription au début de l’investissement de la période considérée, la valeur de retrait à l’issue de la période considérée ainsi que les revenus (dividendes) distribués hors prélèvements (sociaux et fiscaux) au cours de la période de détention des parts souscrites.
Dans la plupart des cas, les sociétés civiles de placement immobilier affichent leur TRI sur 5 ans sur les classements disponibles sur le marché pour aider les épargnants à faire le bon choix. Bien entendu, le prix minimum de souscription de la SCPI doit être pris en compte. Dans tous les cas, le ticket d’entrée reste raisonnable pour la majorité des sociétés civiles de placement immobilier ouvertes à la souscription.